Đất nền dự án là gì luôn là câu hỏi được nhiều người quan tâm, đặc biệt là những nhà đầu tư mới bước chân vào lĩnh vực bất động sản. Đất nền dự án ngày càng nhiều, giá hợp lý nhưng tính pháp lý cực cao, dễ dàng chuyển nhượng kiếm lời. Bài viết sau sẽ cung cấp thông tin cụ thể và những lưu ý khi đầu tư đất nền dự án.
*Thông tin bài viết chỉ mang tính chất tham khảo khi chia sẻ, không thể hiện quan điểm của chuyên gia!
Địa điểm dự án là gì?
Địa điểm dự án là gì? Hoặc trang web dự án là gì? Đó là câu hỏi thường gặp của một số nhà đầu tư, đặc biệt là những người mới bước chân vào lĩnh vực bất động sản.
Địa điểm dự án
Đất nền dự án hay còn gọi là đất nền là mảnh đất được giữ nguyên hiện trạng ban đầu, chưa chịu bất cứ sự tác động nào của con người như: san lấp, đào đắp, san lấp,… Do đó, nhà đầu tư có thể hiểu đơn giản là những thứ này nằm trong một hợp đồng nhất định Một địa điểm hoàn toàn nguyên sơ trong kế hoạch của thương gia, địa điểm chưa được phát triển hoặc đang được xây dựng.
Để đảm bảo quyền đầu tư phát triển, đất nền dự án thường được phê duyệt pháp lý và quy hoạch rõ ràng tại các khu vực có đầy đủ tiện ích. Đất nền dự án hiện nay thường được xây dựng các khu dân cư, dự án khu dân cư sinh thái, nhà xưởng, cao ốc văn phòng…
>>> Có thể bạn quan tâm: Đầu tư bất động sản là gì? Rủi ro khi đầu tư vào bất động sản
Pháp luật chấp nhận đất dự án
Kiểm tra tính pháp lý của địa điểm dự án, hồ sơ tài liệu cụ thể như sau:
- Thỏa thuận lựa chọn địa điểm lập quy hoạch dự án văn phòng kiến trúc sư trưởng
- Giấy tờ chứng minh đất dự án đã được giải phóng mặt bằng và được đền bù (nếu dự án phải đền bù)
- Văn bản chấp thuận của UBND quận, huyện được chuyển đến phòng KTS trưởng, có văn bản chấp thuận của KTS trưởng về phê duyệt quy hoạch
- Tài liệu phải chứng minh rằng đất dự án đã được cơ quan nhà nước giao
- Nhà đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất dự án.
- Giới thiệu về định nghĩa:
- Nhà đất: Thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm nhà đất ở cả nông thôn và thành thị. Nhà đất chỉ dùng để ở, xây dựng và làm các dự án để đời.
- Đất dự án: Đất nằm trong dự án do chủ đầu tư quy hoạch, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa hoàn thiện mặt bằng, hiện trạng đất ban đầu. Đất dự án thường được sử dụng để xây dựng khu dân cư, khu sinh thái, cao ốc văn phòng hay nhà xưởng,…
- Giới thiệu về pháp nhân:
- Đất ở: thường được chia cho từng cá nhân
- Đất dự án: do doanh nghiệp thực hiện, phân lô dự án
- Giới thiệu về chia nhỏ và thời gian chia nhỏ:
- Đất thổ cư: khoảng 2-6 tháng, tùy theo hồ sơ phân lô
- Đất nền dự án: khoảng 1-2 năm tùy theo triển khai của nhà đầu tư
- Về khả năng tiếp tục chia gói:
- Đất thổ cư: tùy thuộc vào quy mô và các điều kiện cấp phép khác nhau. Được phép tách thửa tiếp theo nếu đảm bảo diện tích đất tối thiểu theo quy định của khu vực
- Đất dự án: Do đất dự án đã được quy hoạch theo bản đồ chi tiết 1/500 nên giai đoạn sau không được phân lô tiếp.
- Về hạ tầng và tiện ích xung quanh:
- Sử dụng đất ở: Cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, hệ thống tiện ích và các vấn đề liên quan đến an toàn phụ thuộc vào vị trí của khu đất
- Đất nền dự án: Cơ sở hạ tầng thường đồng bộ và được quy hoạch rõ ràng, bao gồm các công trình công cộng như đường xá, công viên… Diện tích đất được sử dụng để xây dựng khu dân cư hoặc cao ốc văn phòng. phòng…rồi an toàn phòng cháy chữa cháy mới là điều quan trọng nhất.
- Dự án đầu tư không bị chấm dứt hoạt động theo Điều 48 Khoản 1 Luật Đầu tư 2014
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt. Đồng thời, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân, chủ đầu tư cũng phải đảm bảo đấu nối với hệ thống hạ tầng công cộng của khu vực và được cung cấp đầy đủ các dịch vụ cơ bản như điện, nước, cấp thoát nước, thu gom nước, rác thải, …
- Nhà đầu tư cũng phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai thực hiện dự án bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các lệ phí liên quan đến đất đai.
- Khu đô thị, dự án trong đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định tại Điều 41 Khoản 2 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
- Về hồ sơ pháp lý: Nhà đầu tư cần chuẩn bị: đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Về sang tên chuyển nhượng và thủ tục chuyển nhượng: nhà đầu tư cần chuẩn bị theo quy định của pháp luật: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng lập dự án quy hoạch và xây dựng. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng cần chuẩn bị hồ sơ về khu đất dự án của chủ đầu tư.
- Khu đất không cho phép phân lô tại các dự án: Hiện nay, nhiều dự án tự khởi công nằm trong khu vực “đất nóng”, những khu đất không cho phép phân lô bán nền vẫn được rao bán cho người sử dụng. Việc làm này là trái pháp luật và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Ngoài ra, việc mua đất chưa phân lô là trái pháp luật nên quá trình chuyển nhượng sẽ gặp nhiều khó khăn.
- Phân lô dự án có dấu hiệu thanh lý giá rẻ: Nhiều dự án được thanh lý giá thấp quanh năm nhưng không có lý do nhà đầu tư đến mua bán, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ, bởi có thể dự án bị đội giá thi công và tiềm ẩn rủi ro cao.
- Đất nền dự án ma: Đầu tư vào đất nền dự án ma trên giấy là đầu tư sai lầm, khiến nhiều nhà đầu tư lãng phí tiền của, thậm chí tiền mất tật mang. Nếu dự án chỉ nằm trên giấy, không có hình ảnh thực tế thì nhà đầu tư tuyệt đối không nên mua. Bằng cách mua dự án nhưng tiếp tay cho nhà đầu tư bất hợp pháp
- Đất dự án đang được thế chấp ngân hàng: Trên thị trường có rất nhiều khu đất dự án được thế chấp ngân hàng để bán. Tuy nhiên, khi mua đất nền dự án đã thế chấp ngân hàng, quá trình chuyển nhượng sẽ gặp nhiều vướng mắc.
Ngoài các giấy tờ, hồ sơ trên, khách hàng cũng nên xem xét năng lực tài chính của chủ đầu tư, đặc biệt là nghĩa vụ thuế đối với quốc gia và uy tín của họ qua dự án đã hoàn thành.
Sự khác biệt giữa đất thổ cư và đất dự án
Có rất nhiều thuật ngữ liên quan đến đất đai khiến nhiều người nhầm lẫn giữa đất thổ cư và đất dự án là gì. Cụ thể, sự khác biệt cơ bản giữa 05 đất thổ cư và đất dự án như sau:
Sự khác biệt giữa đất thổ cư và đất dự án
Có được phép chuyển nhượng đất dự án không?
Theo quy định của pháp luật về đầu tư, trong quá trình thực hiện, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý theo thủ tục thay đổi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.
Chuyển nhượng đất dự án
Việc chuyển nhượng đất dự án phải đáp ứng các điều kiện sau:
Những lưu ý trước khi mua đất nền dự án
Đất nền dự án ngày càng nhiều, giá hợp lý, pháp lý an toàn, chuyển nhượng thuận tiện. Để quá trình đầu tư an toàn và đạt hiệu quả lợi nhuận tốt nhất, hãy chú ý 4 điều sau.
Những lưu ý trước khi mua đất nền dự án
Biết thông tin nhà đầu tư
Chủ đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự thành bại của việc đầu tư đất nền dự án. Tìm hiểu chủ đầu tư là một trong những điều kiện tiên quyết để mua đất nền dự án.
Nhà đầu tư nên dựa vào những thành công trong quá khứ để đánh giá uy tín của nhà đầu tư. Nếu chủ đầu tư có uy tín tốt trên thị trường bất động sản thì nên đầu tư vào dự án. Nếu chủ đầu tư không có uy tín thì nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng có nên đầu tư để tránh những rủi ro đáng tiếc.
Không mua đất dự án theo sổ chung
Các nhà đầu tư cần đảm bảo rằng từng mảnh đất dự án mà họ mua được hạch toán riêng và từ chối đầu tư vào các dự án chung. Nếu muốn phân chia, chuyển nhượng do không tìm được tiếng nói chung, hoặc chưa đủ điều kiện để phân chia trường hợp theo quy định của pháp luật sẽ rất khó khăn, rắc rối khi thực hiện.
Hiểu quy trình mua và bán
Đất nền dự án cũng cần tuân theo một số thủ tục chuyển nhượng nhất định. Để đảm bảo quá trình mua bán đất nền dự án diễn ra nhanh chóng và an toàn, nhà đầu tư cần tuân thủ trình tự thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án cụ thể theo quy trình sau:
Để đảm bảo tính pháp lý, nhà đầu tư có thể liên hệ với luật sư hoặc chuyên gia bất động sản để được tư vấn chi tiết.
Tài liệu bán hàng rõ ràng
Bên cạnh những yếu tố trên thì rõ ràng giấy tờ mua bán là yếu tố đặc biệt quan trọng bởi nó liên quan đến tính pháp lý của khu đất dự án mà nhà đầu tư sẽ sở hữu. Từ ngày 1/1/2007, theo Luật Giao dịch BĐS, mọi giao dịch BĐS đều phải thông qua toà nhà. Tuy nhiên, trên thực tế, chính sách quản lý thị trường BĐS của các ban ngành liên quan chưa đưa ra những quy định, quy định cụ thể về vấn đề này.
Do đó, dễ xảy ra sai sót trong hồ sơ pháp lý của dự án. Vì vậy, việc xác minh, thẩm định, đánh giá tính chính xác, đúng thẩm quyền của khu đất dự án là đặc biệt quan trọng. Đặc biệt nếu nhà đầu tư đang mua hoặc bán thông qua một đại lý bất động sản.
>>>Có thể bạn quan tâm:Vị trí là gì? Đất tái định cư có được mua bán?
Những loại đất dự án không nên mua
Các loại đất không phù hợp với dự án như sau:
Bài viết trên cung cấp thông tin để trả lời câu hỏi Khu đất dự án là gì. Mong rằng qua bài viết này, các nhà đầu tư sẽ cân nhắc và đưa ra quyết định thận trọng khi đầu tư vào bất kỳ dự án nào.
*Thông tin bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, chỉ mang tính tham khảo khi chia sẻ. Chi tiết vui lòng liên hệ chuyên gia trong lĩnh vực để được tư vấn chi tiết nhất!