hợp đồng vay mua bất động sản có vai trò quan trọng trong đời sống xã hội, nhất là trong bối cảnh nền kinh tế ngày càng phát triển, giao lưu dân sự và thương mại ngày càng đa dạng. Tranh chấp hợp đồng vay tài sản là một trong những loại tranh chấp phổ biến và ngày càng phức tạp…. do đó, các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng này cũng rất phổ biến.
công ty luật thái sẽ cung cấp thông tin về tranh chấp hợp đồng vay tài sản chung như sau:
1. hợp đồng cho vay là gì?
theo quy định tại Điều 463 Bộ luật dân sự năm 2015, “hợp đồng vay tài sản” được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên trong đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn, bên vay phải trả lại cho bên cho vay tài sản cùng loại, đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Thông thường, đối tượng của hợp đồng vay mua bất động sản là một khoản tiền. tuy nhiên, trong thực tế đối tượng cũng có thể là vàng, kim loại, đá quý hoặc một số vật tốt khác. Đối tượng của hợp đồng vay tài sản được chuyển từ bên cho vay sang bên vay là tài sản. Bên vay có quyền định đoạt tài sản cho vay. Khi hết hạn hợp đồng, bên vay có nghĩa vụ trả cho bên kia một tài sản khác cùng loại với tài sản đã cho vay hoặc số tiền đã vay hoặc vật cùng loại.
Hình thức của hợp đồng có thể bằng miệng hoặc bằng văn bản.
2. tranh chấp hợp đồng vay tài sản là gì?
tranh chấp hợp đồng vay tài sản là mâu thuẫn, bất đồng giữa một hoặc hai bên, đối tượng của hợp đồng về việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận trong hợp đồng vay tài sản.
p>
Tranh chấp có thể về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia trong hợp đồng mà chủ yếu là liên quan đến việc thực hiện hoặc không thực hiện quyền và nghĩa vụ tự nguyện thỏa thuận. Hoặc cũng có thể xảy ra tranh chấp phát sinh từ nội dung của hợp đồng, giải thích từ ngữ hợp đồng, thực hiện hợp đồng, sửa đổi, bổ sung chấm dứt hợp đồng….
3. nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng vay tài sản
3.1. nguyên nhân chủ quan dẫn đến tranh chấp hợp đồng vay bất động sản
Nguyên nhân chủ quan dẫn đến tranh chấp hợp đồng vay mua bất động sản bao gồm:
- do hình thức của hợp đồng vay tài sản nên hợp đồng vay tài sản có thể được lập thành văn bản, bằng lời nói hoặc bằng lời nói cụ thể, trên thực tế, số vụ tranh chấp trong hợp đồng vay tài sản chủ yếu là hợp đồng bằng lời nói. Đối với hợp đồng miệng nếu không có bên thứ ba làm người làm chứng sẽ gây nhiều khó khăn cho Thẩm phán trong quá trình điều tra, thu thập chứng cứ để giải quyết tranh chấp.
do sự chủ quan của các bên trong xác lập hợp đồng cho vay. các bên trong hợp đồng thiếu hiểu biết pháp luật khi điều chỉnh quan hệ hợp đồng, dẫn đến quy định không rõ ràng về lãi suất tiền vay, tài sản vay …
3.2. nguyên nhân khách quan dẫn đến tranh chấp hợp đồng vay tài sản
Nguyên nhân khách quan dẫn đến tranh chấp hợp đồng vay mua bất động sản bao gồm:
- sự biến động của các yếu tố như giá cả, tỷ giá hối đoái, hàng hóa vay mượn có thể phát sinh nguy cơ tranh chấp.
- các trường hợp bất khả kháng xảy ra ngẫu nhiên trong thực tế, chẳng hạn như thiên tai bão lụt , hạn hán, dịch bệnh… sau khi hai bên ký kết hợp đồng dẫn đến bên vay không có khả năng thanh toán hoặc bảo lãnh khoản vay bị mất, hư hỏng, giảm giá trị….
- quy định của pháp luật hợp đồng vay còn một số những hạn chế, chồng chéo gây khó khăn cho các bên và chủ thể áp dụng pháp luật.
4. Các tranh chấp phổ biến về hợp đồng vay tài sản là gì?
Có 6 loại tranh chấp hợp đồng vay tài sản như sau:
a. tranh chấp hợp đồng vay tài sản liên quan đến bên giao kết hợp đồng
Chủ thể của hợp đồng vay tài sản có thể là cá nhân hoặc tổ chức. đối với một trong các bên, chủ thể là thể nhân thì phải là người có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. đối với chủ thể là tổ chức thì người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật có thẩm quyền ký kết hợp đồng.
Trên thực tế, có rất nhiều hợp đồng do người không có thẩm quyền ký kết như: không phải người đại diện theo pháp luật, không được ủy quyền hoặc người đại diện theo pháp luật nhưng không được ủy quyền ký. hơn nữa, tranh chấp có thể xảy ra do người ký không phải là người đại diện theo pháp luật của công ty / tổ chức tín dụng, ngân hàng, được ủy quyền hợp pháp nhưng thực hiện hợp đồng vượt quá phạm vi được ủy quyền.
Điều này làm phát sinh tranh chấp vì khi hợp đồng được ký bởi người không có thẩm quyền của công ty, về nguyên tắc hợp đồng sẽ vô hiệu. Thể nhân mượn tài sản mà mất năng lực hành vi, mắc bệnh tâm thần hoặc hoàn cảnh khác ảnh hưởng đến năng lực hành vi cũng sẽ vô hiệu hợp đồng. Tùy từng trường hợp cụ thể mà hợp đồng có thể vô hiệu toàn bộ hoặc một phần. khi đó sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các bên còn lại.
=== & gt; & gt; & gt; xem thêm: điều kiện đối với các bên tham gia hợp đồng
Để tránh các tranh chấp hợp đồng phát sinh từ chủ thể của hợp đồng , các chủ thể nên cân nhắc những điều sau:
- trước khi giao kết hợp đồng, cần kiểm tra giấy chứng nhận đăng ký hoặc các giấy tờ pháp lý tương đương để xem ai là người đại diện theo pháp luật có thẩm quyền ký kết hợp đồng?
- yêu cầu cung cấp văn bản ủy quyền cho người lao động khi thực hiện các giao dịch hoặc người ký không phải là người đại diện theo pháp luật và xác minh trong giấy ủy quyền nếu người ký có thuộc phạm vi được ủy quyền hay không (điều kiện ủy quyền, quyền của người được ủy quyền).
- cần nghiên cứu, xác minh thông tin người vay, công ty vay vốn cũng như khả năng trả nợ của họ để tránh xảy ra tranh chấp do người vay không có khả năng thanh toán khoản vay.
b. Tranh chấp hợp đồng vay tài sản do không nhận được tiền:
Trong trường hợp vay có hợp đồng vay mua bất động sản nhưng các điều khoản trong hợp đồng không ghi rõ việc giao nhận tiền thì rất dễ xảy ra tranh chấp về việc người vay đã nhận tiền hay chưa. ?
p>
Đối với những trường hợp này, bằng việc đưa tranh chấp ra tòa án giải quyết, nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả tiền, nếu bị đơn thừa nhận đã nhận tiền thì nguyên đơn không phải chứng minh theo quy định tại khoản 1 Điều này. 2 mục 92 bộ luật tố tụng dân sự 2015. nếu bị đơn không thừa nhận chỉ mới ký hợp đồng, nguyên đơn chưa giao tiền nên không nhận tiền thì phải yêu cầu nguyên đơn chứng minh việc giao tiền, nếu nguyên đơn không xuất trình được chứng cứ cho thấy việc giao và nhận tiền là không đủ lý do để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.
thì trong hợp đồng vay tài sản, các bên phải thỏa thuận rõ ràng về thời gian giao / nhận tài sản cho vay và phải có giấy biên nhận và nhận tiền, giấy biên nhận và giấy biên nhận có đầy đủ chữ ký của các bên. hạn chế thanh toán để tránh tranh chấp trong tương lai.
c. Tranh chấp phát sinh khi bên vay chậm trả nợ:
Thông thường, trong hợp đồng vay / cho vay, các bên sẽ thỏa thuận rõ ràng về số tiền vay, tài sản cho vay, lãi suất, thời gian trả, v.v. và người vay đồng ý trả nợ đúng hạn theo hợp đồng. tuy nhiên, trên thực tế, tranh chấp hợp đồng vay mua bất động sản phát sinh khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ hoặc không trả đúng hạn.
Ngoài ra, điều này phức tạp hơn khi liên quan đến nghĩa vụ trả nợ của vợ chồng. Có nhiều trường hợp giao dịch vay tài sản chỉ có một người thay mặt cho bên vay, nhưng khi bên vay không trả được nợ thì bên cho vay yêu cầu cả vợ và chồng cùng trả nợ. Thực ra vấn đề này khá khó xác minh vì có trường hợp nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hai vợ chồng cùng nhau trả nợ.
vợ hoặc chồng khai không biết, không sử dụng tài sản cho mượn nhưng Tòa án không xác minh, làm rõ mà buộc cả hai vợ chồng phải liên đới trả nợ vì cho rằng. khoản vay Đó là trong thời kỳ hôn nhân. đây là một lỗi trong việc áp dụng luật. tài sản do một trong các bên tạo lập trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung (quy định tại khoản 1 mục 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014). nhưng không có quy định nào rằng mọi khoản vay trong thời kỳ hôn nhân đều là nợ chung.
Theo quy định, vợ hoặc chồng không tham gia giao dịch vẫn phải chịu trách nhiệm liên đới và một số trách nhiệm chỉ trong trường hợp quy định tại Điều 27 Luật hôn nhân và gia đình. Nếu một trong hai bên vợ, chồng không biết hoặc không sử dụng tài sản đã vay thì họ không phải chịu trách nhiệm chung và riêng về việc trả nợ. Trong trường hợp nguyên đơn cho rằng một trong hai vợ chồng biết việc vay tiền mà nguyên đơn phải liên đới yêu cầu trả nợ thì nguyên đơn có trách nhiệm chứng minh vợ hoặc chồng biết và đồng ý cho vợ chồng vay tiền. >
do đó, để hạn chế xung đột về vấn đề này, ngay từ đầu, các bên nên thiết lập các điều khoản chi tiết và cụ thể về việc trả nợ, cũng như quy định chi tiết về trách nhiệm của bên vay, đặc biệt là khi bên vay đã có gia đình.
d. tranh chấp hợp đồng vay tài sản về lãi suất của khoản vay
Đây là một loại tranh chấp rất phổ biến, đặc biệt là khi bên vay đi vay trên phương diện xã hội. Dù vay theo hình thức nào thì lãi suất vay NƠXH thường cao hơn rất nhiều so với lãi suất vay ngân hàng. người đi vay thường rơi vào tình trạng cần tiền gấp để thực hiện nghĩa vụ khẩn cấp nên phải chấp nhận vay với lãi suất cao kèm theo rủi ro trong hợp đồng.
Khi kinh doanh thuận lợi, người đi vay trả lãi đều đặn cho người cho vay. nhưng khi làm ăn không thuận lợi, việc trả lãi theo lãi suất mà họ thỏa thuận với bên cho vay khiến họ mất khả năng thanh toán dẫn đến tranh chấp. khi gặp những trường hợp này, thường xảy ra tranh chấp về lãi suất.
về lãi suất: về nguyên tắc, các bên sẽ thoả thuận cụ thể về mức lãi suất chủ động, tuy nhiên để tránh tình trạng cho vay nặng lãi và cũng tạo cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp về lãi suất hoặc trong trường hợp không có cơ sở để xác định rõ ràng mức lãi suất đã thoả thuận. tỷ lệ, “Bộ luật dân sự 2015” quy định lãi suất tại khoản 1, Điều 476. theo quy định tại Điều 476, lãi suất trong hợp đồng cho vay mua hàng hóa do các bên thỏa thuận nhưng không quá 150%. của lãi suất cơ bản do ngân hàng nhà nước công bố.
Khi đó, khi ký hợp đồng vay, người đi vay phải thỏa thuận rõ ràng với người cho vay về mức lãi suất cho vay và chỉ được chấp nhận mức lãi suất không vượt quá 150% mức lãi suất cơ bản do ngân hàng công bố. nhà nước. tất cả các thỏa thuận phải bằng văn bản để hạn chế rủi ro trong tương lai.
=== & gt; & gt; & gt; xem thêm: quy định về lãi suất cho vay trong hợp đồng dân sự
s. tranh chấp hợp đồng vay bất động sản liên quan đến tài sản thế chấp khoản vay
Trước đây, nói đến vay, người ta thường nghĩ đến ngân hàng, nhưng thủ tục vay của ngân hàng phức tạp và mất nhiều thời gian, trong khi người vay cần vốn gấp trong thời gian ngắn, nếu chờ đợi quy trình. các khoản vay sẽ làm mất hoạt động kinh doanh của bạn.
do đó, họ thường vay vốn ngoài xã hội dưới hình thức vay tín chấp hoặc vay thế chấp với thủ tục vay đơn giản. Người đi vay có thể nhanh chóng nhận được khoản vay để hoàn thành công việc của mình mà không phải trải qua các thủ tục phức tạp như vay vốn ngân hàng. hợp đồng cho vay xã hội thường được thể hiện theo những cách sau:
hợp đồng vay tín chấp:
Với loại hình cho vay tài sản dưới hình thức tín chấp giữa bên cho vay và bên vay thì chỉ cần lập giấy vay tiền, giấy nhận tiền vay hoặc giấy vay nợ (gọi chung là hợp đồng vay tài sản). trong hợp đồng vay, hai bên ký nhận cùng nhau về số tiền vay, lãi suất và thời hạn trả; tuy nhiên, cũng có trường hợp chỉ ghi số tiền vay, còn lãi suất và thời hạn thanh toán do hai bên tự thỏa thuận.
hợp đồng vay có thế chấp giấy tờ bất động sản hoặc tài sản có giá trị khác:
việc thế chấp giấy tờ nhà đất không được lập thành hợp đồng cụ thể mà được ghi trong hợp đồng vay tài sản, các bên không thực hiện thủ tục thế chấp theo quy định của pháp luật.
Đối với các khoản vay thế chấp, người cho vay thường yêu cầu người đi vay cung cấp cho người cho vay các tài liệu thể hiện quyền sở hữu tài sản của người đi vay để thế chấp cho khoản vay mà không cần tuân theo các thủ tục do pháp luật quy định. khi có tranh chấp thì cầm cố chứng minh quyền tài sản của bên vay là vô giá trị đối với hợp đồng vay. do đó, khi các bên cần lưu ý nghĩa vụ trả lại giấy tờ chứng minh quyền tài sản của bên vay.
hợp đồng vay có bảo lãnh
Ngày nay, các khoản vay thế chấp của bên thứ ba ngày càng trở nên phổ biến hơn. bởi nhiều người cho rằng chỉ cần có tài sản bảo đảm thì dù người vay không trả được nợ thì họ vẫn có thể xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán.
tuy nhiên, trên thực tế, do các “bên thứ ba” không có nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng vay mà chỉ có trách nhiệm và nghĩa vụ đối với hợp đồng thế chấp tài sản của chính mình nên hợp đồng thế chấp rất dễ bị vô hiệu vì nhiều loại lý do. . và khi đó người cho vay cũng không thể thu giữ tài sản thế chấp để trả nợ
Ngoài ra, thực tế có những tranh chấp xảy ra khi bên vay sử dụng tài sản là quyền sử dụng đất của mình để cùng thế chấp khoản vay tại một số ngân hàng, tổ chức cho vay, tổ chức cho vay, cho vay khác … (tài sản dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ). điều này sẽ làm phát sinh nhiều khó khăn trong việc quản lý tài sản thế chấp để trả nợ cho các bên.
do đó, khi xác lập hợp đồng vay, bên cho vay cũng phải xem xét và tìm hiểu kỹ các giấy tờ trong trường hợp có tài sản thế chấp, quy định rõ nghĩa vụ trả nợ của bên vay, chi tiết để hạn chế tranh chấp sau này.
=== & gt; & gt; & gt; xem thêm: đảm bảo thực hiện hợp đồng
f. Các tranh chấp phát sinh do hình thức sai của hợp đồng vay tài sản:
Trên thực tế, đã có nhiều trường hợp các bên thực hiện giao dịch vay tài sản nhưng không ký hợp đồng vay tài sản mà lại ký hợp đồng mua bán, đặt cọc tài sản và chủ yếu là hợp đồng mua bán nhà ở. ; hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở, mua bán quyền sử dụng đất. Trong các trường hợp này, bên cho vay sẽ giữ tài sản của bên vay, khi đáo hạn nợ mà bên vay không trả vốn và lãi thì bên cho vay yêu cầu làm thủ tục mua bán, đặt cọc tài sản.
Trường hợp này, nếu bên vay kiện lên Tòa án thì khó có thể đòi được quyền lợi của mình, vì hình thức của hợp đồng không phải là hợp đồng vay tài sản, việc mức lãi suất, hạn trả nợ và lãi không được quy định tại hợp đồng mà sẽ do các bên thỏa thuận. Mặt khác, bên cho vay sẽ đưa hợp đồng mua bán hay đặt cọc tài sản đó ra làm chứng cứ trước tòa, dẫn đến Tòa án buộc phải chấp nhận yêu cầu của phía cho vay mà không thể bảo vệ cho bên vay được.
Trường hợp bên vay khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng, hủy các văn bản dưới danh nghĩa bên cho vay đồng ý trả nợ và lãi theo quy định nhưng bên cho vay không chấp nhận. Để có căn cứ xác định giao dịch chuyển nhượng đất giữa hai bên có phải là hợp đồng giả lập nhằm che giấu hợp đồng vay hay không, cần làm rõ việc có giấy vay tiền, diện tích đất thế chấp có lớn hơn so với ký kết hay không. hợp đồng chuyển nhượng, có biên nhận chuyển nhượng hay không, có giao nhà đất hay không….
nếu có căn cứ xác định giao dịch chuyển nhượng đất nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản thì tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu và các bên có tranh chấp về hợp đồng vay tài sản nhưng cần xem xét giải quyết hợp đồng vay tài sản và tính theo quy định. lãi suất đối với số tiền mà bị đơn đã vay của nguyên đơn.
do đó, vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng vay tài sản do các bên ký kết dưới hình thức khác (hợp đồng vay tài sản giả) rất phức tạp, mất nhiều thời gian và dễ gây thiệt hại cho các bên. do đó, các bên không nên ký hợp đồng vay theo những cách trên để hạn chế rủi ro trong tương lai.
5. Làm thế nào để tránh tranh chấp hợp đồng vay mua bất động sản?
- đối với các khoản vay có giá trị trung bình hoặc lớn, các bên nên lập hợp đồng bằng văn bản hoặc hình thức tương đương để làm cơ sở giải quyết tranh chấp sau này
- soạn thảo hợp đồng với các điều khoản rõ ràng và chi tiết nhất có thể. và hạn chế các thuật ngữ mơ hồ và khó hiểu. lý tưởng nhất, để hạn chế tranh chấp, các công ty nên chọn những người có kinh nghiệm để soạn thảo hợp đồng, đặc biệt là các công ty luật.
- họ nên lường trước tất cả các tình huống có thể xảy ra và cách giải quyết, nếu có, chẳng hạn trong hợp đồng. , trong trường hợp rủi ro bất khả kháng,….
- việc lập biên bản sự cố phải tuân theo quy định của pháp luật, thỏa thuận và pháp luật để có cơ sở giải quyết tranh chấp (nếu có ).
Khi gặp tranh chấp hợp đồng vay tài sản, hãy liên hệ với Công ty Luật Thái Bình với dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng uy tín.
