Hiện nay, vấn nạn ban quản lý chung cư lạm quyền, “ức hiếp” cư dân tại chung cư đang diễn ra ngày càng nhiều. Tại hội thảo “ai bảo vệ quyền lợi của cư dân chung cư” vừa được tổ chức tại TP.HCM, nhiều ý kiến đã được ghi nhận phản ánh tình trạng ban quản trị chung cư hiện nay, ban quản trị nhất quyết không giao nhà. dù người dân đã mua nhà và làm đầy đủ giấy tờ, tự ý nâng giá bảo trì thiết bị quá cao, phạt tiền khi người dân đưa ra ý kiến tại hội nghị nhà chung cư.
Ban quản lý nhà chung cư có được quyết định như vậy không? quyền và nghĩa vụ của họ là gì? dtd sẽ giải đáp những thắc mắc đó qua bài viết sau.
1. khái niệm ban quản lý chung cư
Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức đại diện cho tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư. Ban quản trị có trách nhiệm thực hiện việc quản lý, vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
điều kiện thành lập ban quản trị nhà chung cư được quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 103 Luật nhà ở năm 2014, theo đó, trường hợp nhà chung cư có chủ nhà hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu từ 20 căn hộ trở lên thì phải làm đơn xin thành lập Ban quản trị nhà chung cư.
thành viên Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) hoặc đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, chủ đầu tư (nếu có) và người sử dụng nhà chung cư. Tòa nhà. trong một số trường hợp nhà chung cư tham gia hội nghị nhà chung cư (đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu).
2. quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư
điều 104 luật nhà ở 2014 và điều 41 quy chế quy hoạch và sử dụng công trình nhà ở ban hành kèm theo thông tư 02/2016 / tt-bxd, được sửa đổi, bổ sung bởi thông tư 06/2019 / tt-bxd ban hành Giám đốc nhà chung cư có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
(i) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư có các quyền và trách nhiệm sau đây:
– Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
– Thu thập, tổng hợp các ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp dịch vụ xây dựng nhà chung cư để phối hợp với các cơ quan chức năng, tổ chức và cá nhân quan tâm xem xét, giải quyết;
– Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn an ninh trật tự xã hội trong khu chung cư;
– Thực hiện đúng tiêu chuẩn hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị xây dựng nhà chung cư thông qua, không loại bỏ, bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
– Được bồi thường trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của hội nghị nhà chung cư;
– Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình không đúng quy định tại khoản này.
(ii) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện các quyền và trách nhiệm như Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu, ngoài ra còn có: Quyền và các trách nhiệm như sau:
– Quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của luật này và quyết định của hội nghị nhà chung cư; báo cáo hội nghị nhà chung cư về việc thu, chi quỹ này;
– Đề xuất với Hội nghị nhà chung cư thông qua giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
– Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý, vận hành nhà chung cư sau khi được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d , khoản 3, điều 102 của luật này.
trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị nhà chung cư quản lý vận hành thì thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm thanh toán kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
– Ký hợp đồng với đơn vị bảo trì nhà ở có năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần diện tích chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý, vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có đủ năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện.
như vậy, so với quy định trước đây, ban quản trị chung cư thực hiện hàng loạt hành vi như từ chối giao nhà, tự điều chỉnh giá bảo trì thiết bị dùng chung, từ chối ý kiến của người sử dụng chung cư tại hội nghị nhà chung cư không phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở và thông tư ban hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư.
thông tư 02/2016 / tt-bxd ban hành nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư được sửa đổi, bổ sung bởi thông tư 06/2019 / tt-bxd, người quản lý nhà chung cư đưa ra quyết định ngoài thẩm quyền.
Cụ thể, khoản 4, điều 17 của thông tư này quy định:
“ điều 17. hội đồng quản trị nhà ở
4. quyết định của Ban quản trị nhà chung cư nếu vượt quá quyền hạn quy định tại Điều 41 của Quy chế này thì không có hiệu lực pháp luật; trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân thì thành viên hội đồng quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật. ”
như vậy, nếu Ban quản trị nhà chung cư có những quyết định vượt quá thẩm quyền cho phép thì những quyết định này không có giá trị pháp lý. Nếu các quyết định này gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân thì thành viên hội đồng quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật. Người sử dụng nhà chung cư có thể báo cáo UBND quận theo quy định tại Khoản 3 Điều 48 Thông tư 02/2016 / TT-bxd về việc ban hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư được sửa đổi, bổ sung bởi thông tư 06/2019 / tt-bxd để thanh lý.
Ban quản trị nhà chung cư được thành lập để thực hiện công tác quản lý vận hành nhà chung cư. Cư dân chung cư nên hiểu rõ mô hình hoạt động cũng như phạm vi quyền hạn và trách nhiệm của Ban quản trị chung cư để có thể bảo vệ quyền lợi của chính mình tốt hơn.
